כשאני פוגשת משקיעים בתחילת הדרך, הרבה מהם אומרים לי שהתשואה היא 4%, אז כנראה שזו עסקה טובה.
אבל האמת היא שבסוף כל חודש יש שאלה אחת שחשובה הרבה יותר. כמה כסף באמת נכנס לחשבון, כמה כסף יצא ממנו, ומה נשאר בסוף החודש.
זה בדיוק מה שנקרא תזרים מזומנים מדירה להשקעה, מונח שמגיע במקור מעולם החשבונאות. בעיניי, זה אחד הנתונים החשובים ביותר לפני שמקבלים החלטה. הוא ההבדל בין השקעה שנותנת תחושת ביטחון לבין השקעה שמתחילה להכביד עליכם.
במדריך הזה נעשה את החישוב המלא, בצורה פשוטה וברורה, בלי לייפות את המציאות.
צד ההכנסות: לא 12 חודשי שכירות
החישוב של תזרים מזומנים מדירה להשקעה מתחיל בצד ההכנסות. על הנייר ההכנסה של דירה להשקעה היא שכר הדירה החודשי.
בפועל, משקיעים מנוסים כמעט אף פעם לא מחשבים 12 חודשי שכירות מלאים. בין שוכר לשוכר יש בדרך כלל תקופה שבה הדירה עומדת ריקה. לפעמים צריך לצבוע, לבצע תיקונים קטנים או פשוט להמתין לשוכר המתאים.
לכן אני מעדיפה לחשב מראש 11 חודשי שכירות בשנה. אם בסוף השנה הדירה הייתה מושכרת כל השנה, זו תהיה הפתעה נעימה ולא אכזבה.
דירה שמושכרת ב־5,000 ש"ח בחודש תייצר לכן הכנסה שנתית של כ־55,000 ש"ח ולא 60,000 ש"ח.
צד ההוצאות: שבעה סעיפים שחוזרים כל שנה
כאן רוב המשקיעים מופתעים. לא בגלל שההוצאות גבוהות במיוחד, אלא בגלל שהם פשוט לא הכניסו את כולן לחישוב.
החזר משכנתא
זו בדרך כלל ההוצאה הגדולה ביותר.
חשוב מאוד להפריד בין רכיב הריבית, שהוא הוצאה אמיתית, לבין רכיב הקרן, שהוא למעשה כסף שנשאר שלכם וחוזר אליכם בעתיד. על מבנה המימון המלא, ראו את מדריך המימון והתשואה.
תחזוקה ותיקונים
דוד שמתקלקל, מזגן שמפסיק לעבוד, נזילה או תיקון קטן. כלל אצבע שמרני הוא לחשב בממוצע רב שנתי כ־1% משווי הדירה בכל שנה.
ביטוח מבנה וביטוח תכולה למשכיר
הוצאה שלא מרגישים רוב הזמן, אבל כשהיא נדרשת היא יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים.
ארנונה והוצאות בתקופות שהדירה ריקה
גם אם מדובר בחודש אחד בלבד, חשוב לקחת אותו בחשבון מראש.
מס על הכנסות משכירות
גובה המס משתנה בהתאם למסלול שבחרתם, בין אם מדובר בפטור עד התקרה, במסלול של 10% או במסלול הרגיל. את המסלולים המלאים אפשר לקרוא במדריך המסלולים של רשות המסים, ואת התמונה המלאה של המיסוי על דירה להשקעה, כולל מס שבח במכירה, ריכזתי במדריך מיסוי דירה להשקעה.
ועד בית והוצאות קבועות
במקרים מסוימים חלק מההוצאות נשארות על חשבון המשכיר בהתאם להסכם השכירות.
עלויות חידוש שכירות
פרסום, תיווך במידת הצורך והתאמות קטנות לקראת כניסת שוכר חדש.
הדוגמה המלאה: תזרים מזומנים מדירה להשקעה בת 1.5 מיליון
הדוגמה הבאה מיועדת להמחשה בלבד. כל עסקה נראית אחרת.
- מחיר הדירה: 1,500,000 ש"ח.
- הון עצמי: 600,000 ש"ח.
- משכנתא: 900,000 ש"ח ל־25 שנה.
- שכר דירה: 5,000 ש"ח בחודש.
הכנסה שנתית לפי 11 חודשי שכירות: 55,000 ש"ח.
- החזר משכנתא שנתי: כ־54,000 ש"ח, מתוכם כ־27,000 ש"ח ריבית בשנים הראשונות.
- תחזוקה ממוצעת: 7,000 ש"ח.
- ביטוחים: 2,000 ש"ח.
- ארנונה בתקופה שבה הדירה ריקה ועלויות חידוש שכירות: כ־3,000 ש"ח.
- מס שכירות במסלול פטור: 0 ש"ח.
סך כל היציאות בפועל עומד על כ־66,000 ש"ח.
לכן תזרים המזומנים מדירה להשקעה בדוגמה הזו הוא מינוס כ־11,000 ש"ח בשנה, כלומר כ־900 ש"ח בחודש.
רגע, תזרים שלילי? ולמה זה לא בהכרח רע
זו אולי הנקודה שהכי מפתיעה משקיעים בתחילת הדרך. הרבה עסקאות טובות בישראל מציגות בתחילת הדרך תזרים שלילי קטן, ובכל זאת הן נחשבות לעסקאות מצוינות.
למה? מפני שהתמונה המלאה כוללת גם את החזר הקרן, שבדוגמה שלנו עומד על כ־27,000 ש"ח בשנה, וגם את האפשרות לעליית ערך של הנכס לאורך זמן.
לכן אני כמעט אף פעם לא שואלת האם התזרים חיובי. אני שואלת האם התזרים מתאים ליכולת הכלכלית שלכם, והאם הוא מאפשר לכם להחזיק את הנכס לאורך שנים בנוחות.
לפעמים תזרים שלילי קטן על נכס איכותי עדיף הרבה יותר מתזרים חיובי על נכס בעייתי. איך בוחרים נכס נכון? זה בדיוק הנושא של המדריך לבחירת דירה להשקעה.
מניסיוני
אחרי יותר מ־15 שנים וליווי של מאות משקיעים, גיליתי שהתזרים הוא אחד הדברים שהכי קל לטעות בהם. לא פעם פגשתי אנשים שפסלו עסקה טובה בגלל תזרים שלילי קטן, ומנגד כאלה שהתלהבו מתזרים חיובי בלי לשים לב שהנכס נמצא באזור עם ביקוש נמוך או עם פוטנציאל מוגבל.
בסופו של דבר, תזרים מזומנים מדירה להשקעה הוא חלק מהתמונה, אבל הוא אף פעם לא כל התמונה. ההחלטה הנכונה מתקבלת רק כשמסתכלים על כל הנתונים יחד.
חמישה כללי אצבע לפני שחותמים
- חשבו לפי 11 חודשי שכירות ולא 12. אם בפועל הדירה תהיה מושכרת כל השנה, זו תהיה הפתעה נעימה ולא אכזבה.
- בדקו את התזרים גם במקרה של עליית ריבית. עסקה שלא עומדת בשינוי קטן בריבית היא עסקה שדורשת בדיקה נוספת.
- שמרו כרית ביטחון. אני ממליצה להחזיק סכום שמכסה לפחות שישה חודשי החזר משכנתא. כך גם תקלה לא צפויה לא תהפוך ללחץ כלכלי.
- הפרידו תמיד בין ריבית לקרן. בלי ההפרדה הזו קשה להבין מהי באמת ההוצאה שלכם ומהו החיסכון שנצבר בכל חודש.
- תעדו כל הוצאה. גם הוצאה קטנה יכולה להיות משמעותית לאורך השנים. התיעוד יעזור לכם לנהל את הנכס בצורה טובה יותר וגם יקל בחישובי המס בעתיד.
שאלות נפוצות
מה נחשב תזרים טוב על דירה להשקעה בישראל?
ברוב אזורי הביקוש, תזרים חודשי שנמצא סביב האפס, כאשר המימון עומד על כ־60%, נחשב סביר בהחלט. חשוב לזכור שחלק משמעותי מהרווח מגיע גם מהחזר הקרן וגם מהאפשרות לעליית ערך הנכס לאורך השנים.
איך משפרים תזרים של נכס קיים?
יש שלושה מנופים מרכזיים שיכולים לשפר את התזרים: מיחזור משכנתא כאשר תנאי השוק מאפשרים זאת, בחירה נכונה של מסלול המיסוי על הכנסות משכירות, והשבחה ממוקדת של הנכס שמאפשרת להעלות את שכר הדירה בעלות נמוכה יחסית.
האם לחשב תזרים מזומנים מדירה להשקעה לבד או עם ליווי?
את החישוב הבסיסי כל אחד יכול לבצע בעזרת המדריך הזה. אבל כדי לחשב תזרים מזומנים מדירה להשקעה בצורה מדויקת, צריך לדעת גם מה עומד מאחורי המספרים. האם שכר הדירה שבחרתם באמת ריאלי? האם התחזוקה חושבה נכון? מה יקרה אם הריבית תעלה?
אלה בדיוק השאלות שאני בודקת עם משקיעים לפני שמקבלים החלטה. זה בדיוק חלק ממה שאנחנו עושים בליווי המשקיעים.
לסיכום
אם יש דבר אחד שאני רוצה שתיקחו מהמאמר הזה, הוא שלא כדאי להתאהב במספר אחד. לא בתשואה, לא בגובה שכר הדירה ולא בתזרים החודשי.
עסקה טובה היא עסקה שבה כל החלקים עובדים יחד. התזרים, המימון, המיקום, מצב הנכס והמטרות האישיות שלכם.
המטרה שלי היא לא לעזור לכם למצוא עסקה שנראית טוב באקסל. המטרה שלי היא לעזור לכם לקבל החלטה שתוכלו להיות שלמים איתה גם בעוד עשר ועשרים שנה.
כי בסופו של דבר, נדל"ן הוא הרבה יותר מרכישת נכס. הוא דרך לבנות ביטחון כלכלי, ליצור שקט נפשי ולדאוג למחר בלי לוותר על היום.