אם אתם מסתובבים עם הסכום הזה בבנק כבר תקופה, קוראים, מתייעצים עם חברים, מקבלים עצות סותרות ולא מצליחים להחליט, אתם לא לבד. הרוב המוחלט של האנשים שיוצאים לעסקה הראשונה שלהם מגיעים לאותה נקודה: יש כסף, יש רצון, ויש חוסר וודאות שמשתק.
שרית שחם מלווה משקיעים פרטיים בישראל מתוך ניסיון מעשי של למעלה מחמש עשרה שנה בבניית פורטפוליו אישי וליווי עסקאות. הליווי הוא אחד על אחד, מהשיחה הראשונה שבה אנחנו מבינים מי אתם ומה ההון שעומד לרשותכם, ועד הרגע שאתם מקבלים את המפתחות לדירה ויודעים בדיוק מה לעשות איתה.
למה ליווי בעסקה הראשונה הוא לא מותרות
טעות בעסקאות נדל"ן ובמיוחד הראשונה היא לא טעות שמתקנים תוך כמה ימים. היא טעות שגוררת אתכם שנים, כי מדובר בעשרות עד מאות מיליוני שקלים. נכס שנקנה במחיר גבוה מדי, באזור הלא נכון, עם דייר בעייתי או עם מימון שלא מתאים למצב שלכם, יכול להפוך מהשקעה למעמסה חודשית קבועה. וההפך הוא גם נכון: עסקה ראשונה טובה היא הבסיס לעסקה השנייה, השלישית והרביעית. היא מלמדת אתכם את השפה, את הקצב ונותנת את הביטחון להמשיך.
הבעיה היא שמשקיע מתחיל לא יודע מה הוא לא יודע. הוא לא מכיר את המלכודות הנפוצות, לא יודע איך לקרוא את הדוחות, לא יודע איך לזהות אזור שעומד לעלות לעומת אזור שכבר מיצה את הפוטנציאל, ולא יודע איך להתנהל מול מתווכים, עורכי דין, שמאים ובנקים. הוא בונה על תחושת בטן, על המלצה של חבר שעשה עסקה לפני שלוש שנים, או על מאמר שקרא בעיתון.
ליווי עסקה ראשונה בנדל"ן הוא בעצם קיצור דרך. במקום ללמוד דרך טעויות יקרות שעולות עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, אתם נכנסים לעסקה עם מישהו שכבר עשה את הדרך הזו פעמים רבות, בעבור עצמו ובעבור משקיעים אחרים. עסקת נדלן צריכה להיות רציונלית ולא אמוציונלית.
למי הליווי הזה מתאים
הליווי שלנו מיועד למשקיעים פרטיים שעונים על כמה תנאים פשוטים. הוא לא מתאים לכל אחד, ואנחנו מעדיפים להגיד את זה מראש:
- יש ברשותכם הון פנוי להשקעה: בדרך כלל החל מ 200,000 שקל, בין אם זה הון עצמי, כסף שהצטבר בקופה, הלוואות בריבית נוחה או שילוב.
- אתם רוצים להיכנס לנדל"ן בישראל, לא בחו"ל: השוק הישראלי הוא מה שאנחנו מכירים מקרוב, ולכן הליווי שלנו מתמקד בו בלבד, כרגע. למה כרגע? אנחנו תמיד עם עין פקוחה למצוא הזדמנויות.
- אתם רוצים לעשות את זה נכון, גם אם זה לוקח חודש או חודשים: אנחנו לא לוחצים לסגור עסקה כדי לסגור עסקה. אם אין נכס מתאים, אנחנו ממשיכים לחפש עד שמוצאים.
- אתם בני 25 עד 55, חוסכים, אנשי משפחה, עם הכנסה קבועה: זה לא תנאי קשיח, אבל זה הפרופיל שאיתו אנחנו עובדים הכי הרבה ושאליו ההצעה מכוונת.
- אתם רוצים ללמוד תוך כדי, לא רק לקבל החלטה מוכנה: חלק חשוב מהליווי הוא להעביר לכם את הכלים, כדי שלעסקה הבאה תוכלו לגשת ביתר ביטחון.
איך נראה התהליך, צעד אחר צעד
הליווי לעסקה הראשונה בנוי כתהליך מובנה. אנחנו לא מתחילים מחיפוש דירות. אנחנו מתחילים מכם.
- שיחת היכרות והתאמה: שיחה אישית ראשונה שבה אנחנו מכירים אתכם, את ההון שעומד לרשותכם, את הסיטואציה המשפחתית, את היחס שלכם לסיכון ואת הציפיות מהעסקה. בשלב הזה אנחנו גם אומרים לכם בכנות אם הליווי שלנו מתאים לכם או לא.
- בניית פרופיל משקיע ותכנית מימון: מיפוי של הסכום שניתן להשקיע, של המשכנתא להשקעה שתוכלו לקבל, ושל ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו בנוחות. השלב הזה נעשה תמיד עם שיתוף יועץ משכנתאות שאנחנו עובדים איתו דרך קבע.
- הגדרת קריטריונים לנכס: סוג הנכס, אזורים גיאוגרפיים מועדפים, טווח מחירים, מצב הנכס, פרופיל השוכרים הצפויים והתשואה שאליה אנחנו מכוונים. בשלב הזה אתם כבר מתחילים להבין מה אתם באמת מחפשים.
- חיפוש ובדיקת נכסים: אנחנו פותחים את הרשת שלנו, מתווכים, מודעות פרטיות, עסקאות שמגיעות אלינו ישירות, ומתחילים להציג לכם נכסים. כל נכס שמגיע על השולחן עובר סינון ראשוני שלנו, כך שאתם רואים רק את מה שעומד בקריטריונים.
- ניתוח כדאיות לנכס ספציפי: ברגע שיש נכס שמעניין אתכם, אנחנו מבצעים ניתוח עומק: מחיר אזור, פוטנציאל השכרה, עלויות שיפוץ אם נדרש, מצב משפטי, ותחזית תשואה ריאלית לחמש ועשר שנים קדימה.
- משא ומתן וסגירת עסקה: אנחנו נמצאים איתכם בשלב המשא ומתן מול המוכר או המתווך, מלווים בבחירת עורך דין מקרקעין, ועוברים איתכם על החוזה לפני החתימה.
- ליווי עד מסירת המפתח ולאחר: מעבר על הדירה ביום המסירה, חיבור לחברת ניהול או למתווך השכרה אם רלוונטי, וליווי בכמה שבועות הראשונים של ההשכרה כדי לוודא שהכל פועל כמצופה.
בכל שלב, אתם מקבלים החלטות. אנחנו לא מחליטים בשבילכם. אנחנו מציגים לכם את הנתונים, את הסיכונים ואת ההזדמנויות, ועונים על כל שאלה שעולה. בסוף, השם שלכם חתום על החוזה.
מה מקבלים בליווי, בדיוק
הליווי הוא לא ייעוץ של שיחה אחת. הוא מערכת יחסים שמתחילה לפני שיש בכלל נכס על הפרק, ונגמרת אחרי שהנכס כבר משכיר ומכניס כסף. הוא כולל:
|
מרכיב הליווי |
מה בפועל מתקבל |
|
פגישות עבודה אישיות |
פגישות פרונטליות או מרחוק לאורך כל התהליך, ככל שצריך. אין מגבלת זמן או מספר. |
|
זמינות בין הפגישות |
אפשרות להתייעץ בוואטסאפ או בטלפון בכל שאלה שעולה, גם הקטנה ביותר. |
|
ניתוח של כל נכס רלוונטי |
לפני שאתם נכנסים לראות דירה, אתם מקבלים את הניתוח הראשוני שלנו: מחיר, אזור, סיכונים גלויים. |
|
ליווי במשא ומתן |
אנחנו ישירות במשא ומתן או בשיחה אתכם לפני כל סיבוב, עם המלצה מדויקת על הצעה ואסטרטגיה. |
|
הפניה לאנשי מקצוע שאנחנו עובדים איתם |
עורך דין מקרקעין, יועץ משכנתאות, שמאי, קבלן שיפוצים, מתווך השכרה. כולם אנשים שאנחנו מכירים וומאשרים את מקצועיותם. |
|
בדיקות עומק לפני חתימה |
מעבר על נסח טאבו, היתרים, חובות, מצב המבנה ושיעבודים, יחד איתכם ועם עורך הדין. |
|
תכנון הצעד הבא |
בסוף הליווי, פגישת סיכום שבה אנחנו מתווים יחד את הצעד הבא שלכם בעולם הנדל"ן. |
השאיפה היא שתצאו מהעסקה הראשונה לא רק עם נכס, אלא עם שפה. שתבינו את התחום מבפנים, ושתדעו בעצמכם לזהות הזדמנויות ולנהל את ההשקעה הלאה.
מה מבדיל את הליווי שלנו
בשוק יש לא מעט אנשים שמציעים ייעוץ נדל"ן, וחלקם טובים. לפני שאתם בוחרים עם מי לעבוד, חשוב שתבינו את ההבחנות:
- אנחנו משקיעים בעצמנו, לא רק מייעצים: שרית שחם בנתה פורטפוליו אישי לאורך כחמש עשרה שנים. כל המלצה מבוססת על מה שעבד ומה שלא עבד אצלה ואצל לקוחות אחרים, לא על תיאוריה.
- אנחנו לא מתווכים נסתרים: אנחנו לא מקבלים עמלות סמויות מהמוכר, מהמתווך או מהבנק. הכנסות הליווי מגיעות רק מכם, וזה משאיר אותנו עם נאמנות מלאה לאינטרס שלכם.
- אנחנו אומרים "לא" כשצריך: אם נכס לא מתאים, אנחנו אומרים שלא. אם העסקה לא טובה למרות שאתם מאוהבים בה, אנחנו מסבירים למה לא. הרצון לסגור עסקה לא מצדיק את הסיכון של עסקה לא נכונה.
- הקצב נקבע לפי הנכס שמתאים, לא לפי הלחץ: חלק מהלקוחות שלנו סוגרים תוך חודשיים, וחלק תוך תשעה חודשים. הזמן הוא של הנכס הנכון, לא של לוח השנה.
- קהילה של משקיעים שעברו את התהליך: אחרי שאתם מסיימים את הליווי, אתם מצטרפים למעגל של משקיעים אחרים שעבדו איתנו, ומקבלים גישה לעדכונים, להזדמנויות ולשיחות המשך.
מתי נכון להתחיל ליווי, ומתי לא
הזמן הנכון להתחיל בליווי הוא לפני שאתם רואים נכס ספציפי, לא אחרי. הרבה פעמים אנשים פונים אלינו עם דירה שכבר ראו ומצאה חן בעיניהם, ומבקשים שנסתכל "רק לאשר". זה כבר מאוחר. בשלב הזה ההתאהבות מקדימה את ההיגיון, וקשה לראות סיכונים בעין מקצועית.
הזמן הנכון הוא כשיש לכם הון פנוי או צפוי בחודשים הקרובים, יש לכם החלטה עקרונית שאתם רוצים להיכנס לנדל"ן, ואתם רוצים שמישהו ילווה אתכם מההתחלה. גם אם זה אומר שניקח שלושה חודשים בלי לראות נכס, רק כדי לחדד מה אנחנו מחפשים, זה הזמן הכי טוב להתחיל.
הזמן הלא נכון הוא כשאתם בלחץ פיננסי ומחפשים פתרון מהיר, או כשאתם רוצים שמישהו "יחתום ביחד איתכם" על החלטה שכבר קיבלתם. הליווי שלנו לא מתאים לקיצורי דרך.
תכנית פרקטית כתשתית להמשך
חלק מהלקוחות שלנו מתחילים מהתכנית הפרקטית שלנו להשקעות בנדל"ן שכוללת את הליווי המעשי. התכנית מספקת את התשתית התיאורטית והפרקטית: איך לקרוא דוחות, איך לנתח עסקה, איך להבין מימון, איך לעבוד מול אנשי מקצוע. הליווי מספק את היישום הספציפי לעסקה שלכם.
זו לא חובה לעבור את התכנית במלואה , אבל ללקוחות שכן עשו את כל התכנית, הקצב נוטה להיות מהיר יותר וההבנה עמוקה יותר. אנחנו נשמח לדבר איתכם ולהמליץ על המסלול שמתאים לכם, אחרי שנכיר אתכם בשיחה הראשונה.
שאלות נפוצות על ליווי עסקה ראשונה בנדל"ן
כמה זמן לוקח ליווי של עסקה ראשונה?
בממוצע בין שלושה לתשעה חודשים, מהשיחה הראשונה ועד מסירת המפתח. הזמן תלוי בקצב שלכם, בנכס שמתאים ובמצב השוק. אנחנו לא ממהרים, אנחנו מחכים לעסקה הנכונה.
איזה הון נדרש כדי להתחיל?
בדרך כלל הון עצמי של 200,000 שקל ומעלה, יחד עם יכולת לקחת משכנתא להשקעה. בכל מקרה, בשיחה הראשונה אנחנו עוברים יחד על המספרים ובודקים מה ריאלי בשבילכם.
האם אתם מלווים גם השקעות בחו"ל?
אנחנו מלווים עסקאות נדל"ן בישראל, עם עין פקוחה להזדמנויות השקעה בחו"ל. אנחנו מכירים את השוק הישראלי, מההיבט המשפטי, המיסויי והגיאוגרפי, ואנחנו מעדיפים להישאר בתחום שבו אנחנו באמת יודעים להוסיף ערך.
האם אתם מתווכים נדל"ן?
יש לנו רישיון תיווך ולא מקבלים עמלות מהמוכרים, מהמתווכים או מהבנקים. ההכנסה היחידה שלנו מהליווי מגיעה רק מכם, וזה מבטיח שכל המלצה שאנחנו נותנים היא לטובת האינטרס שלכם בלבד.
מה קורה אם לא מוצאים נכס מתאים?
אם בתום תקופת הליווי לא נמצא נכס מתאים, אנחנו לא לוחצים לסגור עסקה רק כדי לסגור. במקרים האלה אנחנו מאריכים את הליווי או מסיימים בהבנה. נכס לא נכון יקר הרבה יותר מאשר המתנה.
האם הליווי כולל גם את השלב של ההשכרה?
כן. אנחנו מלווים אתכם גם בשלבים הראשונים של ההשכרה, מבחירת השוכר, דרך החוזה, ועד שהדירה מתחילה לייצר תשואה. אם אתם מעדיפים לעבוד עם חברת ניהול, אנחנו מקשרים אתכם לחברות שאנחנו מכירים.
מוכנים לעשות את הצעד הראשון בצורה הנכונה?
השיחה הראשונה היא ללא התחייבות, ובה אנחנו מבינים יחד אם הליווי שלנו מתאים לכם ואם זה הזמן הנכון בשבילכם להיכנס לעסקה. אם לא, נאמר לכם זאת בכנות.
השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר באתר, ונחזור אליכם לתיאום שיחה אישית.
מידע נוסף: