מס רכישה דירה שנייה לבני זוג הוא, כברירת מחדל, 8% מהשקל הראשון: בני זוג שקונים דירה יחד משלמים כמו על דירה נוספת אם לאחד מהם יש כבר דירה. לא משנה על שם מי הדירה הקיימת רשומה, לא משנה שהיא נקנתה לפני החתונה, ולא משנה שהדירה החדשה נרשמת חצי-חצי. חוק מיסוי מקרקעין רואה בבני זוג ובילדיהם עד גיל 18 "רוכש אחד", וזה נכון גם לנשואים, גם לידועים בציבור וגם לזוגות מאותו המין. הכלל הזה נקרא חזקת התא המשפחתי, והוא הסיבה שרוב הזוגות שמגיעים אליי עם "יש לי דירה מלפני הקשר, אז לפחות החצי של בן הזוג פטור" מתאכזבים בפגישה הראשונה.
יש לחזקה הזאת חריג אחד אמיתי: הפרדה רכושית שמוכיחים אותה, לא רק חותמים עליה. בית המשפט העליון קבע ב-2021 (בעניין בלנק ורוזנבוים) שהסכם ממון לבדו לא מספיק, וצריך להראות שההפרדה מתקיימת בפועל לאורך זמן. בעמוד הזה אני עוברת על המספרים של מס רכישה דירה שנייה לבני זוג, על החריג ועל מה שאני אומרת לזוגות שיושבים מולי עם דירה אחת קיימת ותוכנית לדירה להשקעה.
מס רכישה דירה שנייה לבני זוג בתא המשפחתי: כמה זה עולה בפועל
ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת במס רכישה הוא ההבדל הגדול ביותר בכל מערכת המס על נדל"ן, ולכן כדאי לראות אותו במספרים. המדרגות ל-2026 (מוקפאות עד ינואר 2028):
- דירה יחידה: 0% על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח, 3.5% על החלק שעד 2,347,040 ש"ח, 5% על החלק שעד 6,055,070 ש"ח, ומעליו 8% ו-10%.
- דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון על כל השווי שעד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על כל שקל מעבר לכך.
דוגמה: זוג קונה דירה להשקעה ב-1,500,000 ש"ח. אם לשניהם אין דירה, מס הרכישה הוא אפס, כי כל השווי נמצא במדרגה הפטורה. אם לאחד מהם יש דירה, התא המשפחתי כולו נחשב בעל דירה, וזה מס רכישה דירה שנייה לבני זוג במלואו: 120,000 ש"ח. זה סכום שהבנק לא מממן, הוא יוצא מההון העצמי, ולכן זה לא רק "מס" אלא מספר שמשנה את השאלה אם העסקה בכלל אפשרית. מחשבון ההון העצמי באתר מחשב את זה אוטומטית, ובוחר לכם את המדרגות הנכונות לפי דירה יחידה או נוספת.
הפרדה רכושית ומס רכישה: מה באמת עומד במבחן
החריג לחזקת התא המשפחתי נבנה בפסיקה לאורך שנים, וב-2021 בית המשפט העליון סידר אותו. העיקרון: אם בן זוג הביא דירה לתוך הקשר, והדירה הזאת נשארה שלו באמת, גם על הנייר וגם בהתנהלות, אפשר לראות בבן הזוג השני מי שאין לו דירה, ואז החלק שלו בדירה החדשה מחושב לפי מדרגות דירה יחידה. מה בודקים:
- מתי נקנתה הדירה הקיימת. החריג עובד על נכסים שהיו לפני היווצרות התא המשפחתי. דירה שנקנתה במהלך הקשר, גם אם רק על שם אחד, כמעט תמיד תיחשב של שניהם.
- הסכם ממון. נדרש, אבל הוא נקודת ההתחלה ולא הסוף. הסכם שנחתם שבוע לפני החתימה על הדירה החדשה נראה בדיוק כמו מה שהוא.
- הפרדה בפועל. מי משלם את המשכנתא על הדירה הקיימת, לאיזה חשבון נכנס שכר הדירה ממנה, האם הזוג גר בה בלי ששני בני הזוג משתתפים בהוצאותיה. אם הכסף מעורבב, ההפרדה לא קיימת מבחינת רשות המסים.
- עקביות לאורך זמן. הפרדה שמופיעה רק כשצריך אותה למס ונעלמת בכל שאר החיים הכלכליים לא תעבור.
איך מחושב המס כשההפרדה מוכרת
מס הרכישה על חלק מדירה מחושב על שווי הדירה כולה, והתוצאה מוכפלת בחלק שנרכש. באותה דירה של 1,500,000 ש"ח שנרשמת חצי-חצי: בן הזוג שאין לו דירה משלם מדרגות דירה יחידה על 1,500,000 ש"ח, כלומר אפס, כפול חצי, כלומר אפס. בן הזוג שיש לו דירה משלם 8% על 1,500,000 ש"ח, כלומר 120,000 ש"ח, כפול חצי, כלומר 60,000 ש"ח. סך הכל 60,000 ש"ח במקום 120,000 ש"ח. חיסכון אמיתי, אבל רק למי שההפרדה שלו אמיתית.
מה אני אומרת לזוגות עם דירה אחת קיימת
אני לא עורכת דין ולא יועצת מס, ואת שאלת ההפרדה הרכושית מכריעים אצל עורך דין מיסוי מקרקעין. מה שאני עושה הוא לתמחר את העסקה נכון בשני התרחישים לפני שמתאהבים בדירה.
- מתמחרים לפי מס רכישה דירה שנייה לבני זוג, 8%, ומקווים לפחות. עסקה שנסגרת תזרימית רק אם החריג יתקבל היא עסקה שאני לא ממליצה עליה. אם ההפרדה תוכר, יש לכם 60,000 ש"ח נוספים לכרית הביטחון.
- לא בונים הפרדה רכושית בדיעבד. זוג שמתחיל היום להפריד חשבונות כדי לקנות בעוד חצי שנה לא יעמוד במבחן העקביות. אם ההפרדה לא הייתה שם, מקבלים את זה וממשיכים.
- שוקלים סדר פעולות אחר. לפעמים נכון יותר למכור את הדירה הקיימת ולקנות שתי דירות להשקעה במקומה, או להשקיע בדירה גדולה יותר במקום בשתיים. החוק גם נותן חלון זמן למי שמוכר את הדירה הקודמת אחרי קניית החדשה, כדי לשלם מס של דירה יחידה; אורך החלון השתנה כמה פעמים בשנים האחרונות, ולכן בודקים אותו מול עורך הדין בזמן אמת.
- זוכרים שזה עובד גם הפוך. התא המשפחתי חל גם על מס שבח. דירה שנייה שמוכרים אינה דירה יחידה של אף אחד מבני הזוג, ואת המכירה מתמחרים לפי מס שבח על דירה להשקעה, לא לפי פטור.
הכללים שלי לפני שזוג קונה דירה שנייה
- המספר הכולל, לא המס לבד. הון עצמי של 50% לדירה נוספת, ועליו 8% מס רכישה, עורך דין ועלויות. על דירה של 1,500,000 ש"ח זה מעל 900,000 ש"ח מהבית. אם המספר הזה לא קיים, השאלה על התא המשפחתי מיותרת.
- עורך דין מיסוי לפני חוזה, לא אחרי. ההצהרה למיסוי מקרקעין נעשית תוך 30 יום מהחתימה, ובשלב הזה כבר מאוחר לבנות טענת הפרדה.
- לא מפצלים רישום מלאכותי. לרשום את הדירה רק על שם בן הזוג שאין לו דירה לא משנה דבר במס, כי התא המשפחתי הוא רוכש אחד. זה רק יוצר בעיה משפטית בין בני הזוג.
- ידועים בציבור: אותו דין. זוג שגר יחד בלי נישואין נחשב תא משפחתי לצורך מס רכישה. מי שחושב שאי-נישואין הוא תכנון מס טועה.
- מתעדים את מקור הכסף. גם כשההפרדה מוכרת, הבנק ורשות המסים ירצו לראות מאיפה הגיע ההון העצמי של כל אחד.
שאלות ותשובות
יש לי דירה מלפני הנישואין, בן הזוג שלי בלי דירה. כמה מס רכישה נשלם על דירה משותפת?
כברירת מחדל 8% על כל השווי, כי התא המשפחתי נחשב בעל דירה. אם תוכיחו הפרדה רכושית אמיתית על הדירה שלכם מלפני הקשר, החצי של בן הזוג עשוי להיות מחושב לפי מדרגות דירה יחידה. זו החלטה של רשות המסים לפי הראיות, לא זכות אוטומטית.
הסכם ממון מספיק כדי לקבל מס רכישה של דירה יחידה?
לא. לפי פסיקת בית המשפט העליון מ-2021, הסכם ממון הוא תנאי נדרש אבל לא מספיק. צריך להראות שההפרדה התקיימה בפועל: כספים נפרדים, משכנתא ושכר דירה שמתנהלים בנפרד, ולאורך זמן.
מה קורה אם נרשום את הדירה רק על שם בן הזוג שאין לו דירה?
מבחינת מס רכישה זה לא משנה. בני זוג הם רוכש אחד, ולכן הדירה תיחשב דירה נוספת של התא המשפחתי גם אם היא רשומה על שם אחד בלבד.
ידועים בציבור נחשבים תא משפחתי למס רכישה?
כן. החוק מתייחס לבני זוג, כולל ידועים בציבור וזוגות מאותו המין, וגם לילדים עד גיל 18. הסטטוס הפורמלי של הנישואין לא משנה את התוצאה.
אפשר להעביר את הדירה הקיימת לבן הזוג כדי "לנקות" אותי?
העברה ללא תמורה לבן זוג שגר איתכם בדירה פטורה ממס רכישה, אבל היא לא מוציאה את הדירה מהתא המשפחתי: הדירה עדיין של אחד מבני הזוג, ולכן הדירה הבאה עדיין נוספת. זה פותר בעיה אחרת, לא את הבעיה הזאת.
קודם המספר, אחר כך הדירה
לזוג עם דירה אחת קיימת, מס רכישה דירה שנייה לבני זוג הוא לא שורה בטופס אלא ההחלטה אם קונים בכלל, מה ובאיזה סדר. אני מתחילה כל ליווי כזה מהמספרים בשני התרחישים, ורק אז מחפשת נכס. אם אתם בשלב הזה, ליווי משקיעים בנדל"ן הוא המקום להתחיל, ואת ההון העצמי הנדרש עם המס תוכלו לחשב כבר עכשיו במחשבון בעמוד רכישת דירה ללא הון עצמי.
המידע כללי ונכון לספטמבר 2026; לפני פעולה בודקים מול עורך דין או יועץ מס. אינו ייעוץ משפטי.