לפי חוק שכירות הוגנת (תיקון 2017 לחוק השכירות והשאילה), משכיר דירה רשאי לגבות מהשוכר ארבעה דברים בלבד: דמי שכירות, ארנונה ומסים שחלים על המחזיק בדירה, תשלומי צריכה שוטפת (חשמל, מים, גז וחימום) ותשלומי ועד בית לאחזקה שוטפת. התשלומים שאסור להטיל על שוכר: ביטוח מבנה, רכישה או השבחה של מערכות קבועות בדירה, או כל חוב אחר של המשכיר לצד שלישי. סעיף שמנסה לעשות זאת בחוזה בטל, גם אם השוכר חתם עליו.
אני נתקלת בחוזים של משכירים פרטיים שעדיין כוללים "השוכר ישלם את ביטוח הדירה" או "השוכר ישא בעלות דמי התיווך". זה לא רק לא חוקי, זה לא חכם: שוכר שמגלה סעיף כזה מבין שאפשר להתעלם משאר החוזה. בעמוד הזה, מה מותר לגבות משוכר ומה הם התשלומים שאסור להטיל על שוכר, מהצד של מי שמחזיק דירה להשקעה.
מה מותר לגבות משוכר לפי חוק שכירות הוגנת
סעיף 25ט לחוק קובע רשימה סגורה. המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר:
- דמי השכירות כפי שנקבעו בחוזה.
- מסים שחלים על המחזיק בדירה, ובראשם ארנונה. מומלץ להעביר את חשבון הארנונה על שם השוכר לתקופת השכירות, כך שהחוב, אם יהיה, ירשם עליו.
- צריכה שוטפת של שירותים: חשמל, מים, גז וחימום.
- תשלומי ועד בית לאחזקה השוטפת של הבית המשותף: ניקיון, חשמל בחדר המדרגות, גינון, תחזוקת מעלית.
שני דברים חשובים: אם החוזה קבע שתשלום מסוים חל על המשכיר, המשכיר לא יכול לדרוש אותו בדיעבד. וההגבלות לא חלות כשהמשכיר והשוכר הם קרובי משפחה. החוק עצמו חל על שכירות למגורים לתקופה של שלושה חודשים עד עשר שנים, בשכר דירה של עד 20,000 ש"ח בחודש, ולא על דירות נופש, מעונות או דיור מוגן.
תשלומים שאסור להטיל על שוכר
אותו סעיף 25ט קובע גם את התשלומים שאסור להטיל על שוכר, וסעיף בחוזה שמגלגל אותם עליו בטל גם אם נחתם.
ביטוח מבנה
המבנה הוא של בעל הנכס, ולכן הביטוח יחול עליו, וכך גם הפרמיה. השוכר יכול, אם הוא רוצה, לעשות ביטוח תכולה לחפצים שלו, אבל אי אפשר לחייב אותו לשלם את ביטוח הדירה שלכם. מי שיש לו משכנתא ממילא מחויב לביטוח מבנה מול הבנק, וזו הוצאה שנכנסת לחישוב התשואה, לא לחוזה השכירות.
רכישה או השבחה של מערכות קבועות
דוד שמש חדש, מזגן שהחליף את הישן, החלפת צנרת, שיפוץ חדר המדרגות שוועד הבית החליט עליו: כל אלה משביחים את הנכס ונשארים בו אחרי שהשוכר עוזב, ולכן הם על המשכיר. החריג היחיד: שיפור שהשוכר ביקש בעצמו, כמו מזגן נוסף בחדר שלא היה בו, ואז אפשר להסכים שהוא ישלם.
חובות של המשכיר לגורם אחר
כל תשלום שהמשכיר חייב לצד שלישי ואינו ברשימה המותרת, למשל תשלומי משכנתא, היטלים על הנכס או חוב ישן לוועד הבית, לא עובר לשוכר.
מי משלם על תיקונים בדירה מושכרת
סעיף 25ח לחוק מחלק את האחריות. המשכיר חייב לתקן כל ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש בלתי סביר של השוכר, בתוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום מדרישת השוכר. ליקוי דחוף, כזה שלא מאפשר מגורים סבירים בדירה (אין מים, אין חשמל, נזילה פעילה), מתקנים בתוך זמן סביר ולא יותר משלושה ימים. אם המשכיר לא תיקן בזמן, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש את ההוצאה הסבירה, או להפחית אותה מדמי השכירות.
השוכר אחראי לתיקונים שנגרמו משימוש בלתי סביר (זכוכית שנשברה, סתימה שהוא גרם) ליקויים קלי ערך, אלא אם הוסכם אחרת. הקו בין "בלאי סביר" ל"שימוש בלתי סביר" הוא מקור רוב הוויכוחים, ולכן פרוטוקול מסירה עם תמונות ביום הכניסה הוא המסמך החשוב ביותר בתיק.
פיקדון וערבויות: התקרה שהחוק קובע
סעיף 25י מגביל את הערובות שעולות לשוכר כסף (פיקדון במזומן, ערבות בנקאית, ערבות מחברת ביטוח או אשראי): לא יותר משלושה חודשי שכירות. שטר חוב, צ'ק ביטחון וערב אינם כפופים לתקרה כי אינם עולים לשוכר כסף בחתימה. את הפיקדון מחזירים, בתוך 60 יום מהחזרת הדירה או מסילוק חובות השוכר, המאוחר מביניהם, ומנכים ממנו רק חובות מוכחים: שכר דירה שלא שולם, חשבונות פתוחים, נזק שאינו בלאי סביר.
דוגמה מספרית: חוזה של שנה, מה משלם כל צד
נניח שדירה מושכרת ב-4,200 ש"ח לחודש לשנה (זו דוגמה). השוכר משלם: 50,400 ש"ח שכר דירה בשנה, ארנונה על שמו (נניח 250 ש"ח בחודש), חשמל, מים וגז לפי צריכה, וועד בית שוטף של 150 ש"ח בחודש. הפיקדון המותר: עד 13,800 ש"ח (שלושה חודשים, שזה גם שליש משנה). המשכיר משלם: ביטוח מבנה (נניח 1,200 ש"ח בשנה), תיקון דוד שנשרף (2,500 ש"ח), עמלת תיווך אם הזמין מתווך (בדרך כלל חודש שכירות פלוס מע"מ), ותשלום ועד בית מיוחד לשיפוץ הלובי (נניח 3,000 ש"ח). אלה כ-11,600 ש"ח בשנה שיוצאים מהתשואה ולא מהשוכר, וזו בדיוק הסיבה למה אני מכניסה אותם לחישוב לפני הקנייה, בעמוד תזרים מזומנים מדירה להשקעה.
הכללים שלי לחוזה שכירות שעומד בחוק ומגן עליי
- חוזה בכתב, עם כל הפרטים המהותיים. סעיפים 25ב ו-25ג מחייבים חוזה כתוב שכולל את הפרטים שבתוספת לחוק, כולל ליקויים מהותיים שידועים למשכיר. גילוי מלא ביום החתימה חוסך תביעה בעוד שנה.
- ארנונה על שם השוכר, ועד בית לפי חלוקה כתובה. בחוזה מפרידים בין אחזקה שוטפת (על השוכר) לתשלומים מיוחדים (על המשכיר), כדי שלא יהיה ויכוח כשהוועד מחליט על מעלית חדשה.
- פרוטוקול מסירה עם תמונות. חתום על ידי שני הצדדים, כולל מוני חשמל ומים. זה הבסיס לכל גבייה מהפיקדון.
- ערובות עד התקרה ולא מעבר. פיקדון או ערבות בנקאית עד שלושה חודשים, ומעליהם שטר חוב עם ערב. סכומים מעל התקרה בטלים ורק מרתיעים שוכרים טובים.
- לא סעיפים שאני יודעת שבטלים. "השוכר ישלם ביטוח" או "השוכר ישא בדמי התיווך" לא נכנסים לחוזה שלי. תשלומים שאסור להטיל על שוכר לא הופכים למותרים בגלל חתימה, וחוזה שחצי ממנו לא תקף מזמין ויכוח על החצי השני.
שאלות ותשובות
האם מותר לגבות משוכר ביטוח דירה?
לא. ביטוח מבנה הוא של בעל הנכס ואסור להטיל אותו על השוכר לפי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה. השוכר יכול לבחור לבטח את התכולה שלו, אבל זו החלטה שלו ולא חובה שאפשר לקבוע בחוזה.
מי משלם ועד בית, השוכר או המשכיר?
אחזקה שוטפת של הבית המשותף, כמו ניקיון, חשמל וגינון, על השוכר. תשלומים מיוחדים לשיפוץ, החלפת מעלית או השבחה של הבניין, על המשכיר, כי הם משביחים נכס שהוא שלו.
כמה פיקדון מותר לדרוש משוכר?
יחד עם ערבות בנקאית אם יש, לא יותר מהנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות לכל התקופה (סעיף 25י). בחוזה לשנה זה שלושה חודשי שכירות. שטר חוב וערב אינם נספרים בתקרה.
מי משלם על תיקונים בדירה שכורה?
המשכיר מתקן ליקויים שאינם קלי ערך ולא נגרמו משימוש בלתי סביר, בתוך 30 יום, ובמקרה דחוף בתוך שלושה ימים. השוכר מתקן נזק שגרם בשימוש בלתי סביר וליקויים קלי ערך. אם המשכיר לא תיקן בזמן, השוכר רשאי לתקן ולקזז מדמי השכירות.
חוק שמכירים הוא חוק שלא מפחיד
משכיר שיודע בדיוק מה מותר לגבות משוכר ומה הם התשלומים שאסור להטיל על שוכר כותב חוזה קצר וברור, מתמחר את ההוצאות שלו מראש, ומקבל שוכרים שנשארים. את מה שבודקים בדירה עצמה לפני שקונים אותה להשכרה פירטתי בעמוד דירה להשקעה. ומי שרוצה לעבור את כל התהליך, מבחירת הדירה ועד החוזה עם השוכר הראשון, עם מישהי שעשתה את זה מאות פעמים, זה מה שאני עושה בליווי משקיעים בנדל"ן.
המידע כללי ונכון לספטמבר 2026; לפני פעולה בודקים מול עורך דין. אין לראות בכתוב ייעוץ משפטי.