קניית דירה שנייה היא לא "עוד פעם אותו דבר". ברגע שיש לכם דירה אחת על השם, המדינה והבנק מסתכלים עליכם אחרת: הבנק מממן עד 50% משווי הדירה החדשה במקום עד 75%, מס הרכישה מתחיל ב-8% מהשקל הראשון במקום מפטור על רוב המחיר, וההכנסה מהשכירות נכנסת למערכת המס. על דירה של 1,300,000 ש"ח זה פער של מאות אלפי שקלים בהון העצמי, ואת זה צריך לדעת לפני שמתחילים לחפש.
אני מלווה הרבה משקיעים בדיוק בעסקה הזאת, קניית דירה שנייה, ואני אומרת להם את מה שאני כותבת כאן: העסקה השנייה קלה יותר רגשית וקשה יותר מספרית. אתם כבר יודעים איך נראה חוזה ומה עושים בטאבו, אבל המספרים בעסקה הזאת עובדים אחרת, ומי שמתקצב אותה לפי הזיכרון מהדירה הראשונה מגיע לחתימה עם חור.
מימון דירה שנייה: 50% במקום 75%, ולמה זה משנה הכל
הוראות בנק ישראל מגבילות את המשכנתא ל-75% משווי הנכס למי שזו דירתו היחידה, ול-50% בלבד למי שיש לו דירה נוספת. אין יוצא מן הכלל למשקיעים, ואין בנק שמאשר יותר. המשמעות המעשית בקניית דירה שנייה: על אותה דירה, ההון העצמי שאתם מביאים מהבית כפול.
יש דרך אחת נפוצה לגייס את ההון הזה, והיא משכנתא על הדירה הקיימת. אם הדירה שלכם שווה היום יותר ממה ששילמתם והמשכנתא עליה קטנה, הבנק מאשר בדרך כלל להעמיס עליה חוב נוסף, עד 50% משוויה, והכסף משמש כהון עצמי לדירה השנייה. זה עובד, אני עושה את זה עם משקיעים כל שנה, אבל צריך להבין מה קנייתם: שתי משכנתאות על הכנסה אחת. אם השוכר עוזב, ההחזר על שתיהן ממשיך. את המבנה המלא של מימון כזה פירטתי במדריך מימון נדל"ן להשקעה.
מה הבנק בודק אחרת בדירה שנייה
- יחס החזר להכנסה על שתי המשכנתאות יחד. שכר הדירה הצפוי נספר רק בחלקו, ורק אם יש חוזה.
- שמאות מלאה, ולא רק הערכה, כי הבנק מסתכל על הנכס כבטוחה של משקיע.
- מקור ההון העצמי. מתנה מהמשפחה, הלוואה או משכנתא על נכס אחר, הכל מתועד.
מס רכישה על דירה שנייה: 8% מהשקל הראשון
ברכישת דירה יחידה רוב הרוכשים לא משלמים מס רכישה כלל, כי המדרגה הראשונה פטורה עד כ-1,978,745 ש"ח נכון ל-2026. בקניית דירה שנייה אין פטור: המס הוא 8% מהשקל הראשון עד תקרה של 6,055,070 ש"ח, ו-10% מעל לה. המדרגות האלה הוקפאו ולפי החלטת האוצר לא יתעדכנו עד ינואר 2028. על דירה של 1,300,000 ש"ח זה 104,000 ש"ח שאין להם מימון בנקאי ומשלמים אותם תוך 60 יום מהחתימה.
יש חריג אחד שכדאי להכיר: מי שקונה דירה שנייה כדי להחליף את הראשונה, ומוכר את הראשונה בתוך 18 חודשים, ממוסה כמו רוכש דירה יחידה. זה פתרון למשפרי דיור, לא למשקיעים. משקיע שמתכוון להחזיק את שתי הדירות משלם את 8% ומתקצב אותם מהיום הראשון. ומה שקורה בקצה השני, במכירה, כתוב במדריך מס שבח על דירה להשקעה: בדירה שנייה אין פטור ממס שבח, וגם את זה מכניסים לחישוב.
ומה עם המס על שכר הדירה
מרגע שיש דירה מושכרת, ההכנסה ממנה חייבת בדיווח. שלושת המסלולים: פטור מלא כשסך שכר הדירה שלכם לא עולה על 5,654 ש"ח בחודש (תקרת 2026), מס מופחת של 10% על כל ההכנסה בלי ניכוי הוצאות, או מס שולי עם ניכוי הוצאות. בנוסף, החל משנת המס 2025 חלה חובת דיווח על כל דירה נוספת בבעלותכם, בלי קשר לגובה ההכנסה. הבחירה בין המסלולים עושים מול יועץ מס לפני העסקה, לא אחרי.
דוגמה מספרית: אותה דירה, פעם כדירה יחידה ופעם כדירה שנייה
נניח דירה ב-1,300,000 ש"ח. כדירה יחידה: הבנק מממן עד 975,000 ש"ח, ההון העצמי הוא 325,000 ש"ח, מס הרכישה אפס, ועם עורך דין, שמאות ופתיחת תיק (נניח 50,000 ש"ח) מגיעים לחתימה עם כ-375,000 ש"ח מהבית.
אותה דירה כדירה שנייה: הבנק מממן עד 650,000 ש"ח, ההון העצמי הוא 650,000 ש"ח, מס הרכישה 104,000 ש"ח, ואותם 50,000 ש"ח עלויות. סך הכל כ-804,000 ש"ח מהבית, יותר מכפול. אם ההון הזה מגיע ממשכנתא על דירת המגורים, ההחזר החודשי המשולב צריך לעמוד גם בחודשים שהדירה השנייה ריקה. את החישוב על המספרים שלכם עושים במחשבון ההון העצמי, שמבדיל בין דירה יחידה לדירה נוספת.
הבדיקות שמתווספות בקניית דירה שנייה להשקעה
ל-27 הבדיקות הרגילות שעושים לפני קניית דירה, ובדירה שנייה אני לא מוותרת על אף אחת מהן, מתווספות בדיקות שרוכש דירה יחידה לא צריך:
- שוכר קיים וחוזה. אם הדירה מושכרת, מבקשים את החוזה, בודקים מועד סיום, פיקדון, ומה מותר לשוכר. דירה עם שוכר טוב בחוזה ארוך היא יתרון. דירה עם שוכר שלא משלם היא בעיה שקניתם.
- תשואה בפועל ולא במודעה. שכר הדירה שהמוכר מצהיר עליו מול שכר דירה של דירות דומות שהושכרו בחצי השנה האחרונה.
- מסלול המס על השכירות והשפעתו על התזרים החודשי, לפני החתימה.
- תזרים בתרחיש הרע. שתי משכנתאות, דירה ריקה חודשיים, ריבית שעולה. אם התוצאה שלילית, העסקה גדולה מדי לרגע הזה.
- ועד בית ותיקונים צפויים. בדירה להשקעה כל הוצאה משותפת גדולה, מעלית או צנרת, יוצאת מהתשואה שלכם ולא מהנוחות שלכם, ולכן שואלים על זה במפורש.
שאלות ותשובות
כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה?
בקניית דירה שנייה מביאים לפחות 50% ממחיר הדירה, ועוד מס רכישה של 8% ועלויות נלוות. כלל האצבע שלי לדירה שנייה הוא כ-60% ממחיר הדירה מהבית, לפני כרית ביטחון.
אפשר לקנות דירה שנייה בלי לשלם מס רכישה של 8%?
רק אם מוכרים את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים מהרכישה, ואז מתייחסים אליכם כרוכשי דירה יחידה. משקיע שמחזיק את שתי הדירות משלם 8% מהשקל הראשון, ואין דרך חוקית לעקוף את זה.
האם דירה שנייה להשקעה משתלמת בתשואה של 3%?
תלוי מה אתם מודדים. תשואה של 3% ברוטו על דירה שמומנה ב-50% משכנתא בריבית של 4% ויותר נותנת תזרים חודשי אפסי או שלילי. ההצדקה לעסקה כזאת היא עליית ערך לאורך שנים, ואת זה צריך לומר לעצמכם בכנות לפני שקונים.
כדאי לקנות דירה שנייה או להגדיל את הדירה הקיימת?
זו שאלה של מטרה. שדרוג מגורים הוא צריכה, דירה שנייה היא השקעה, והם לא מתחרים באותו מגרש. אני רק מבקשת שלא תקראו לשדרוג המגורים השקעה כדי להצדיק אותו.
מה קורה אם הדירה הראשונה רשומה על שם אחד מבני הזוג בלבד?
לצורך מס רכישה בני זוג נחשבים תא משפחתי אחד, כך שדירה על שם אחד מהם נחשבת דירה של שניהם, והדירה הבאה היא דירה שנייה. יש מצבים חריגים, בעיקר בהסכמי ממון והפרדה רכושית, ואותם בודקים מול עורך דין מקרקעין.
מהמספרים אל הדירה השנייה
קניית דירה שנייה היא הרגע שבו רוב האנשים הופכים ממי שיש לו דירה למשקיע, והמעבר הזה מתחיל בטבלה: כמה מהבית, כמה מהבנק, כמה למדינה, וכמה נשאר בכל חודש. את המספר הראשון מקבלים במחשבון ההון העצמי, ואת כל השאר עוברים יחד בליווי משקיעים בנדל"ן, מהחישוב הראשון ועד המפתח.
המידע כללי ונכון לספטמבר 2026; לפני פעולה בודקים מול עורך דין או יועץ מס.