מחשבון תשואה נדל"ן לדירה להשקעה

כשמציגים לכם דירה להשקעה, אחד המספרים הראשונים שתשמעו הוא בדרך כלל התשואה ברוטו.

שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס.

החישוב הזה נכון, אבל הוא מספר רק חלק קטן מהסיפור.

כי כשקונים דירה להשקעה יש עוד לא מעט כסף שיוצא בדרך: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שיפוץ, תחזוקה, חודשים שבהם הדירה עומדת ריקה וכמובן גם עלות המימון.

ולכן מבחינתי, תשואה ברוטו היא רק נקודת פתיחה.

המחשבון כאן מחשב את שלוש התשואות שמשקיע באמת צריך להכיר: ברוטו, נטו, והתשואה על ההון העצמי שהבאתם מהבית.

בסוף החישוב תוכלו לראות גם כמה כסף נשאר לכם בכל חודש, או כמה כסף תצטרכו להשלים מכיסכם.

רוצים לעשות את זה על כמה נכסים במקביל? הורידו את קובץ האקסל. הוא כולל את אותו חישוב עם נוסחאות פתוחות, גיליון להשוואת שלושה נכסים זה מול זה, וגיליון הסבר קצר על מה כל מספר אומר.

שלוש תשואות, שלוש שאלות שונות

תשואה ברוטו עונה על השאלה כמה שכר דירה מייצר מחיר הנכס. היא לא לוקחת בחשבון את ההוצאות שמסביב לעסקה, ולכן כמעט תמיד היא המספר שנראה הכי טוב.

תשואה נטו עונה כבר על שאלה הרבה יותר מעניינת: כמה הנכס באמת מייצר אחרי שמכניסים לתמונה את העלויות האמיתיות. היא מחושבת מול ההשקעה הכוללת, כלומר מחיר הנכס בתוספת כל עלויות הרכישה והשיפוץ, ואחרי שמורידים הוצאות שוטפות וחודשי ריקנות. לכן פער משמעותי בין תשואה ברוטו לתשואה נטו הוא לא דבר חריג.

תשואה על ההון העצמי עונה על שאלה אחרת לגמרי: כמה מייצר הכסף שהבאתם מהבית אחרי שהמשכנתא לקחה את שלה. בעיניי, זה אחד המספרים החשובים ביותר למשקיע, משום שהוא מאפשר להבין איך הכסף שלכם באמת עובד ולהשוות את ההשקעה לאפשרויות אחרות. זה גם המספר שמשתנה מאוד כאשר משנים את תנאי המימון. על מבנה המימון עצמו, ראו את מדריך המימון והתשואה.

אותה דירה, שלושה מספרים

המספרים להלן הם דוגמה להמחשה בלבד, כל עסקה שונה. דירה ב-1,500,000 ש"ח, שכר דירה 4,500 ש"ח לחודש, עלויות רכישה ושיפוץ 150,000 ש"ח, מימון 50 אחוז בריבית 5.2 אחוז ל-25 שנה, וחצי חודש ריקנות בשנה.

• תשואה ברוטו: 3.6 אחוז. זה המספר הראשון שבדרך כלל תראו.
• תשואה נטו: 2.74 אחוז. אחרי עלויות הרכישה, הריקנות והתחזוקה.
• תשואה על ההון העצמי: מינוס 0.94 אחוז, ותזרים של מינוס 709 ש"ח בחודש.

אותה דירה בדיוק, אבל שלוש תמונות שונות לחלוטין.

אם מסתכלים רק על המספר הראשון, העסקה יכולה להיראות סבירה.

כשמגיעים למספר השלישי, כבר מבינים שהיא דורשת מכם להשלים כמעט שבע מאות שקלים בכל חודש.

האם זה אומר בהכרח שלא כדאי לקנות?

לא.

יש עסקאות שבהן תזרים שלילי יכול להיות הגיוני, למשל כאשר המטרה היא השבחה, עליית ערך או מהלך תכנוני עתידי.

אבל יש הבדל גדול בין לבחור בתזרים שלילי כחלק מתוכנית ברורה, לבין לגלות אותו רק אחרי שקניתם.

חמש הנחות שמנפחות תשואה

• אפס חודשי ריקנות. כמעט כל דירה תעמוד ריקה בשלב מסוים. חצי חודש בשנה יכול להיות בסיס סביר לחישוב, ובאזורים עם ביקוש חלש כדאי להניח גם יותר.
• שכר דירה לפי הבטחה ולא לפי השוק. לפני שמכניסים שכר דירה למחשבון, כדאי לבדוק מה באמת מבקשים ומקבלים על דירות דומות באותו אזור. המספר שחשוב הוא המספר שהשוק מוכן לשלם.
• עלויות רכישה שלא נספרות. מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי ושיפוץ יכולים להצטבר לסכום משמעותי בדירה להשקעה, והם חלק בלתי נפרד מההשקעה. על צד המיסוי, ראו את מדריך מיסוי דירה להשקעה.
• אפס תחזוקה. דוד, מזגן, צנרת, תיקונים וצבע בין שוכרים הם חלק מהחיים של דירה להשקעה. אם לא מכניסים אותם לחישוב, התשואה נראית יפה יותר מהמציאות.
• התעלמות מהמימון. תשואה נטו חיובית אינה אומרת בהכרח שהתזרים החודשי חיובי. אם עלות המשכנתא גבוהה מהתשואה שהנכס מייצר, צריך להבין מה המשמעות עבורכם.

שאלות נפוצות

מה נחשבת תשואה טובה על דירה להשקעה בישראל?

אין מספר אחד שמתאים לכל עסקה ולכל משקיע.

תשואה גבוהה יותר אינה בהכרח עסקה טובה יותר, בדיוק כמו שתשואה נמוכה יותר אינה בהכרח עסקה גרועה.

צריך לבדוק את התשואה ביחס למיקום, לרמת הביקוש, לסיכון, למימון, לפוטנציאל העתידי ולמטרה שלשמה אתם קונים את הנכס.

נכס עם תשואה ברוטו נמוכה יותר באזור שבו קל למצוא שוכרים יכול להיות נכון יותר עבורכם מנכס עם תשואה גבוהה על הנייר אבל עם חודשים ארוכים ללא שוכר.

איך מחשבים תשואה על דירה?

תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, כפול מאה.

תשואה נטו היא ההכנסה השנתית פחות ההוצאות והריקנות, חלקי מחיר הנכס בתוספת עלויות הרכישה.

תשואה על ההון העצמי היא אותה הכנסה נטו פחות החזרי המשכנתא השנתיים, חלקי הכסף שהבאתם מהבית.

שלושת החישובים חשובים, משום שכל אחד מהם מספר משהו אחר על העסקה.

האם צריך לכלול את מס הרכישה בחישוב התשואה?

כן.

מס הרכישה הוא חלק מהכסף שנדרש מכם כדי לבצע את העסקה ולכן צריך להיכלל בעלות ההשקעה.

אם משאירים אותו מחוץ לחישוב, מקבלים תשואה שנראית גבוהה יותר ממה שהיא בפועל.

מה ההבדל בין תשואה נטו לתשואה על ההון העצמי?

התשואה נטו מודדת בעיקר את ביצועי הנכס לאחר ההוצאות.

התשואה על ההון העצמי בודקת איך הכסף שלכם עובד בתוך העסקה לאחר הכנסת המימון לתמונה.

לכן אותו נכס בדיוק יכול לייצר תשואה שונה על ההון העצמי עבור שני משקיעים שקיבלו תנאי מימון שונים.

כמה חודשי ריקנות נכון להניח?

אין מספר שמתאים לכל אזור ולכל נכס.

חצי חודש בשנה יכול להיות בסיס סביר באזורי ביקוש, ובאזורים שבהם השכירות פחות יציבה כדאי להניח תקופה ארוכה יותר.

הדבר החשוב הוא לא לבחור את המספר שהופך את העסקה ליפה, אלא את המספר שמשקף בצורה סבירה את המציאות באזור.

תזרים חודשי שלילי אומר שהעסקה גרועה?

לא בהכרח.

אבל הוא כן מחייב להבין למה אתם מוכנים להשלים כסף בכל חודש ומה אתם מצפים לקבל בתמורה.

אם יש פוטנציאל אמיתי להשבחה, עליית ערך או שינוי תכנוני, ייתכן שזה חלק מהאסטרטגיה.

אם אין סיבה ברורה כזאת, צריך לעצור ולבדוק האם העסקה באמת מתאימה למטרה שלכם.

רוצים שנעבור על המספרים של עסקה אמיתית?

המחשבון נותן לכם את המספרים.

אבל המספרים לבדם עדיין לא מקבלים את ההחלטה.

השאלה החשובה היא מה הם אומרים על העסקה הספציפית שאתם בוחנים, האם הם מתאימים למטרה שלכם ואילו הנחות עומדות מאחוריהם.

אני מלווה משקיעים פרטיים מהשלב שבו עושים סדר במספרים ועד בחירת הנכס והעסקה עצמה, ובשיחת היכרות אפשר לעבור יחד על הנכס שאתם שוקלים ולבדוק מה הוא באמת מייצר.

לפרטים על ליווי המשקיעים.

המחשבון והחישובים כאן הם כלי עזר ואינם מהווים ייעוץ פיננסי, מיסויי או משפטי.