כשמחפשים באינטרנט מה לבדוק לפני קניית דירה, מוצאים לא מעט רשימות שעוסקות בעיקר בצד המשפטי.
זה חשוב מאוד, אבל כשקונים דירה להשקעה זה לא מספיק.
כי משקיע צריך להסתכל על הנכס קצת אחרת.
לא רק לבדוק אם הדירה רשומה כמו שצריך, אלא להבין מי ירצה לגור בה, כמה שכירות באמת אפשר לקבל עליה, כמה זמן דירות דומות עומדות ריקות, אילו הוצאות מחכות בדרך ומה יקרה למספרים אם המציאות תהיה קצת פחות מושלמת מהאקסל.
אחרי הרבה שנים של עבודה עם משקיעים, למדתי שעסקה טובה לא מתחילה במציאת דירה.
היא מתחילה בבדיקות הנכונות.
לכן ריכזתי כאן 27 בדיקות, מסודרות בשבע קטגוריות, מהשלב שבו עוד לא הסתכלתם על אף נכס ועד הרגע שלפני החתימה על החוזה.
הורידו את הרשימה כדף מודפס. קובץ עם תיבות סימון שאפשר להחזיק ביד בביקור בנכס.
א. לפני שבכלל מסתכלים על נכס
אני יודעת שהשלב המעניין הוא להתחיל לפתוח מודעות ולראות דירות.
אבל בעיניי, ארבע הבדיקות הראשונות צריכות לקרות עוד לפני שראיתם נכס אחד.
הן נעשות ליד השולחן, לוקחות מעט זמן ויכולות למנוע טעויות שעולות הרבה מאוד כסף.
- הגדרתם מה המטרה של ההשקעה. תזרים חודשי, השבחה ומכירה, או שמירת ערך. אלה שלוש מטרות שונות שיכולות להוביל לשלושה נכסים שונים לגמרי. לפני ששואלים איפה לקנות, צריך להבין למה קונים.
- חישבתם את ההון העצמי האמיתי. לא רק הפער בין מחיר הנכס למשכנתא. צריך להכניס לחישוב גם מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, שיפוץ והוצאות נוספות בדרך. אחרת מגלים אחרי החתימה שהעסקה עולה הרבה יותר ממה שתכננתם.
- קבעתם מראש מה התשואה שמתחתיה אתם אומרים לא. את המספר הזה כדאי לקבוע לפני שמתאהבים בנכס. כי אחרי שמתאהבים בדירה, ברחוב או בפוטנציאל, קל מאוד להתחיל להסביר לעצמנו למה גם מספר פחות טוב הוא בעצם בסדר.
- שמרתם כרית ביטחון של שישה חודשי החזר. דירה להשקעה היא נכס, אבל היא גם עסק קטן. יהיו תיקונים, יכול להיות חודש ללא שוכר ולפעמים ההוצאה מגיעה בדיוק בזמן הכי פחות נוח. כרית ביטחון מאפשרת לקבל את זה כחלק מההשקעה ולא כמשבר.
ב. האזור והביקוש
אפשר לשפץ דירה.
אי אפשר לשפץ ביקוש.
לכן לפני שאני מסתכלת על המטבח, הריצוף או המרפסת, חשוב לי להבין קודם כל מי בכלל ירצה לגור באזור הזה.
- בדקתם שכר דירה אמיתי באזור, לפי מודעות פעילות וככל שניתן גם לפי עסקאות וחוזים שנחתמו. לא מסתפקים במספר שהמוכר או המתווך אומרים שאפשר לקבל.
- בדקתם כמה זמן דירות דומות יושבות בשוק השכירות. שכר דירה גבוה נשמע מצוין, אבל אם בכל שנה הדירה עומדת תקופה ארוכה ללא שוכר, התשואה האמיתית כבר נראית אחרת.
- זיהיתם מי השוכר הטיפוסי באזור. סטודנטים, משפחות או עובדים. לכל קהל יש צרכים אחרים, וזה משפיע על סוג הדירה שכדאי לקנות, על יציבות ההכנסה וגם על קצב הבלאי.
- בדקתם מגמת מחירים בעסקאות שבוצעו בפועל, לפי נתוני רשות המיסים ולא רק לפי המחירים שמופיעים במודעות. מחיר שמבקשים ומחיר שבו נסגרת עסקה הם שני דברים שונים.
ג. הנכס עצמו
כאן מגיע השלב שרוב האנשים אוהבים.
נכנסים לדירה, מסתכלים מסביב ומתחילים לדמיין מה אפשר לעשות איתה.
דווקא ברגע הזה כדאי להוריד מעט את ההתלהבות ולהתחיל לבדוק.
- ביקרתם בנכס פיזית, ולא רק בשעות היום. רחוב שקט בצהריים יכול להיראות אחרת לחלוטין בשבע בערב. רעש, חניה, תחבורה והאווירה בבניין משתנים בשעות שונות ובסופי שבוע.
- בדקתם רטיבות בתקרה, בקירות החיצוניים, בפינות, בארונות, בממ"ד ובחדר הרחצה. צבע חדש יכול להיות שדרוג נחמד, אבל לפעמים הוא גם מסתיר משהו שכדאי לבדוק לעומק.
- בדקתם את גיל התשתיות: צנרת, חשמל, דוד ומזגנים. תשתיות ישנות אינן בהכרח סיבה לפסול נכס, אבל הן בהחלט סיבה להכניס הוצאה עתידית לחישוב.
- בדקתם את מצב הבניין, לא רק את הדירה: חדר מדרגות, גג, לובי, מעלית, ואם יש ועד פעיל עם קופה. אתם אולי קונים דירה אחת, אבל חלק מההוצאות שלכם יהיו קשורות לבניין כולו.
- תמחרתם שיפוץ לפי הצעת מחיר של קבלן, ולא לפי הערכה בראש. אחת הטעויות הנפוצות היא להעריך שיפוץ תוך כדי סיור בדירה. כמה תיקונים קטנים יכולים מהר מאוד להפוך להוצאה משמעותית.
ד. משפטי ורישום
הקטגוריה הזו מחייבת עורך דין מטעמכם.
המטרה של הרשימה אינה להפוך אתכם לעורכי דין, אלא לעזור לכם לדעת אילו שאלות צריכות לקבל תשובה לפני שאתם חותמים.
- הוצאתם נסח טאבו עדכני ובדקתם שכל מי שרשום כבעלים אכן חתום על העסקה.
- בדקתם שאין עיקולים, הערות אזהרה או משכנתאות רשומות, ואם קיימות כאלה, ברור בדיוק כיצד ומתי הן מוסרות במסגרת העסקה.
- אם הנכס לא רשום בטאבו, בדקתם את הרישום החלופי ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, כולל מצב ההיוון.
- בדקתם חובות פתוחים: ועד בית, ארנונה, מים וחשמל. חשוב שהחוזה יגדיר בצורה ברורה אילו חובות קיימים ומי אחראי לסגור אותם.
- יש לכם עורך דין משלכם, כזה שמייצג את האינטרסים שלכם בעסקה ולא גם את המוכר. בעסקה של מאות אלפי ולעיתים מיליוני שקלים, זה לא המקום לחסוך בבדיקה מקצועית.
ה. תכנון ובנייה
יש דברים שלא רואים כשעומדים בסלון.
לפעמים דווקא מה שנמצא בתיק הבניין או בתוכניות העירוניות יכול להשפיע מאוד על העסקה.
- הוצאתם היתר בנייה ותיק בניין בעירייה ובדקתם שמה שקיים בנכס תואם למה שמאושר. מרפסת שנסגרה או תוספת שנבנתה ללא היתר עלולות להפוך לבעיה של הרוכש לאחר החתימה.
- בדקתם מה מתוכנן בסביבה: תוכניות בניין עיר, תחבורה, פינוי בינוי והתחדשות עירונית. תוכניות עתידיות יכולות להשפיע על הנכס לטובה, אבל לפעמים גם לרעה. לכן חשוב להבין מה באמת מתוכנן ולא להסתפק בשמועות.
- בדקתם חריגות בנייה, שימוש חורג או פיצול שאינו מאושר. דירה מפוצלת יכולה להציג תשואה יפה מאוד על הנייר, אבל אם הפיצול אינו חוקי, צריך להבין את הסיכון לפני שמחשבים את הרווח.
ו. מימון ומיסוי
אני תמיד אומרת שמשקיעים לא קונים רק דירה.
הם קונים עסקה.
והמימון והמיסוי הם חלק בלתי נפרד ממנה.
- קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא לפני שהתחייבתם. אישור עקרוני אינו התחייבות סופית של הבנק, אבל הוא מאפשר להבין את מסגרת המימון לפני שחותמים. פירוט במדריך המימון והתשואה.
- בדקתם באיזו מדרגת מס רכישה אתם נמצאים בפועל, לפי מספר הדירות שבבעלותכם ביום העסקה והמצב האישי הרלוונטי. הרחבה במדריך מיסוי דירה להשקעה.
- חישבתם תשואה נטו ותשואה על ההון העצמי, ולא הסתפקתם בתשואה ברוטו. המספר שמופיע במודעה הוא לא בהכרח המספר שיישאר לכם בסוף השנה. אפשר לעשות את החישוב במחשבון התשואה.
ז. רגע לפני החתימה
זה השלב שבו כבר רוצים להתקדם.
המספרים נבדקו, הנכס נראה מתאים והחוזה מתקרב.
דווקא כאן אני אוהבת לעשות עוד עצירה אחת.
- ברור לכם מה מצב הנכס במסירה: מפונה, מושכר בחוזה קיים או מוגן. אם יש שוכר קיים, החוזה שלו הוא חלק מהעסקה וצריך לבדוק אותו בהתאם.
- לוח התשלומים בחוזה מותאם למועד קבלת המשכנתא, ולא מחייב אתכם להעביר כסף לפני שמקור המימון שלכם מוכן.
- עברתם על העסקה עם מישהו שאין לו אינטרס בה. כשאנחנו בתוך עסקה, לפעמים אנחנו כבר רוצים שהיא תצליח. זוג עיניים נוסף, מקצועי ואובייקטיבי, יכול לראות דברים שאנחנו כבר פחות רואים.
ארבעה דגלים שבהם עוצרים
- לחץ לחתום מהר כי יש עוד קונה. עסקה טובה צריכה לאפשר לכם לבצע את הבדיקות הנדרשות לפני התחייבות.
- סירוב או התחמקות מהצגת נסח טאבו, היתר בנייה או תיק בניין.
- שכר דירה שמובטח בעל פה ולא ניתן לאימות באמצעות נתונים מהאזור.
- תשואה שנראית טוב רק כאשר מניחים אפס חודשי ריקנות ואפס הוצאות תחזוקה.
שאלות נפוצות
מה הכי חשוב לבדוק לפני קניית דירה להשקעה?
אני מסתכלת קודם כל על שלושה דברים: שהמספרים עובדים גם כשמחשבים אותם בצורה שמרנית, שהנכס תקין מבחינה משפטית ותכנונית ושקיים באזור ביקוש אמיתי לשכירות.
אם אחד משלושת הדברים האלה לא עובד, מחיר שנראה אטרקטיבי לא הופך את הנכס לעסקה טובה.
מה בודקים בדירה יד שנייה שלא בודקים בדירה מקבלן?
בדירה יד שנייה הדגש הוא בעיקר על המצב הפיזי ועל ההיסטוריה של הנכס: רטיבות, גיל התשתיות, חריגות בנייה, חובות ורישום.
בדירה מקבלן הבדיקות שונות והדגש עובר בין היתר לחוזה, ללוח התשלומים, לבטוחות לפי חוק המכר ולמפרט הטכני.
כמה עולות כל הבדיקות האלה?
העלות משתנה בהתאם לנכס ולאנשי המקצוע שתבחרו.
עורך דין, שמאי ובדק בית הם עוד הוצאה בתוך העסקה, אבל מבחינתי צריך להסתכל עליהם כחלק מעלות הרכישה ולא כהוצאה מיותרת.
בעסקה כל כך משמעותית, לפעמים בדיקה אחת יכולה לחסוך הרבה יותר מהעלות שלה.
צריך שמאי גם כשלא לוקחים משכנתא?
כאשר לוקחים משכנתא, הבנק בדרך כלל דורש שמאות לצורך המימון.
אבל חשוב לזכור שהשמאי של הבנק עובד לצורך הערכת הנכס לבנק. בהתאם לסוג העסקה, אפשר לשקול שמאות פרטית או בדיקות מקצועיות נוספות גם כאשר הרכישה מתבצעת ללא משכנתא.
אפשר לוותר על בדיקה כשהמוכר לוחץ?
מבחינתי, לחץ הוא לא סיבה לוותר על בדיקה.
להפך.
ככל שמופעל יותר לחץ להתקדם מהר, כך חשוב יותר להבין על מה אתם חותמים.
המטרה היא לא למצוא סיבות לפסול כל עסקה, אלא לדעת בדיוק מה אתם קונים.
רוצים לעבור על נכס מסוים יחד?
אפשר להוריד רשימה, לסמן 27 סעיפים ולעבור על כולם.
אבל בסופו של דבר, האתגר האמיתי הוא להבין מה המשמעות של התשובות שקיבלתם.
כי לא כל רטיבות פוסלת עסקה, לא כל שיפוץ הופך אותה ללא כדאית ולא כל מחיר נמוך הוא הזדמנות.
אני מלווה משקיעים פרטיים בתהליך קבלת ההחלטה, מהמספרים ועד בחירת הנכס והעסקה עצמה.
המטרה שלי היא לא רק לעזור למצוא דירה, אלא להבין אם היא באמת מתאימה למטרה שבגללה יצאתם לדרך.
לפרטים על ליווי המשקיעים.
הרשימה היא כלי עזר מקצועי ואינה מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי, ואינה תחליף לבדיקה של עורך דין, שמאי ויועץ משכנתאות.