האם כדאי לקנות דירה בחריש? התשובה הקצרה: לרוב המשקיעים, לא, ולמיעוט מוגדר, כן, בתנאים. חריש היא העיר עם שיעור השוכרים הגבוה בישראל, כ-52% מהדירות לפי הלמ"ס, כי אלפי דירות נקנו בה על ידי משקיעים בשנות ההגרלות ומחיר למשתכן. המחירים בעיר הגיעו לשיא בסוף 2022, כ-15,600 ש"ח למטר, וירדו מאז: כ-14,000 ש"ח למטר ב-2024 וכ-13,100 ש"ח למטר בחודשים הראשונים של 2026, שנה שלישית של ירידה. דירת 4 חדרים נמכרת היום ב-1,250,000 עד 1,500,000 ש"ח ומושכרת ב-4,000 עד 4,800 ש"ח, כלומר תשואה ברוטו של 3.5% עד 4%. תשואה סבירה, בעיר שבה מי שקנה בשיא הפסיד כ-15% על הנייר.
אני נשאלת האם כדאי לקנות דירה בחריש בשתי גרסאות: "קניתי ב-2021, מה לעשות" ו"המחירים ירדו, זה הזמן?". בעמוד הזה אני עונה על השנייה, אבל דרך הראשונה, כי אי אפשר להבין את חריש בלי להבין מי מחזיק בה דירות ולמה.
מי שוכר דירה בחריש
- משפחות צעירות שעובדות מחוץ לעיר. חריש כמעט בלי תעסוקה מקומית: השוכרים נוסעים לחדרה, לשרון, לפארקי ההייטק של יוקנעם וקיסריה, ולחיפה. כביש 6 הוא הסיבה שהם כאן, ואין רכבת.
- זוגות שמחכים לדירה שלהם. חלקם זכו בהגרלה בעיר עצמה ומחכים למסירה, חלקם שוכרים כדי לבדוק אם העיר מתאימה להם לפני שקונים.
- עובדי ציבור מקומיים. חינוך, רפואה ועירייה בעיר של כ-40,000 תושבים שצומחת. ביקוש קטן אבל יציב.
מה שאין בחריש: סטודנטים, מעסיק גדול, ותושבים ותיקים שמכירים את השוק. כל השוכרים הם משפחות שמשוות בין דירות דומות מאוד, בעיר שכולה בנייה מאותו עשור. זה אומר שהשכירות נקבעת על ידי ההיצע, לא על ידי הדירה שלכם.
שכונות בחריש להשקעה: איפה ולמה
חריש היא עיר צעירה, וההבדלים בין השכונות קטנים בהרבה מבערים ותיקות. ובכל זאת יש כמה עקרונות.
השכונות הראשונות
הבניינים שנמסרו ב-2016 עד 2018, שרבים מהם נקנו במחיר למשתכן. הדירות כאן קרובות למרכז המסחרי הראשון ולתחנות האוטובוס לכביש 6, והבניינים כבר "התיישבו": ועד בית מתפקד, שכנים ותיקים, שכירות שנקבעה. זה החלק היחיד בעיר שבו אפשר לבדוק היסטוריה של שכירות בבניין.
השכונות שנמסרו ב-2020 עד 2023
כאן רוב המלאי להשכרה, וכאן רוב המשקיעים שקנו בשיא. דירות חדשות, מרפסות גדולות, וכמה דירות דומות בכל בניין שמחפשות שוכר באותו זמן. המחירים כאן ירדו הכי הרבה, ולכן כאן גם אפשר למצוא מוכר שמוכרח למכור.
מה שעוד לא נבנה
העיר מתוכננת לכ-65,000 תושבים, כלומר עוד אלפי דירות. כל דירה כזאת תתחרה בדירה שלכם על שוכר. זה הנתון החשוב ביותר בעמוד הזה.
מחירים, תשואה ומה קרה בחריש מאז ההגרלות
ההיסטוריה בקצרה. בשנות ההגרלות של מחיר למשתכן, 2016 עד 2018, נמכרו בעיר אלפי דירות במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, ולצידן דירות בשוק החופשי ב-8,000 עד 9,000 ש"ח למטר. מי שקנה אז והחזיק, נמצא היום ברווח של יותר מ-40%, גם אחרי הירידה. ב-2021 ותחילת 2022 העיר הייתה חמה: כ-120 עסקאות בחודש, ומחירים שטיפסו לשיא של כ-15,600 ש"ח למטר בסוף 2022. ואז זה נעצר. ב-2023 המכירות צנחו לכ-30 בחודש, ב-2024 המחירים ירדו בכ-10% מהשיא, ובתחילת 2026 המחיר הממוצע למטר עמד על כ-13,100 ש"ח. השכירות לא עלתה באופן משמעותי כבר שלוש שנים, בזמן שבשאר הארץ היא עלתה. זה מה שקורה כשמחצית הדירות בעיר הן דירות של משקיעים, ולכן התשובה לשאלה האם כדאי לקנות דירה בחריש תלויה קודם כל במחיר שבו נכנסים.
דוגמה מספרית (להמחשה בלבד)
נניח דירת 4 חדרים של 105 מטר ב-1,350,000 ש"ח, מושכרת ב-4,300 ש"ח בחודש. 51,600 ש"ח בשנה, 3.8% ברוטו. חריש היא עיר של בניינים חדשים, ולכן ועד הבית עם מעלית ולובי עולה יותר, 400 עד 600 ש"ח בחודש, ובזמן שהדירה ריקה משלמים אותו בעצמכם. חודש ריק, ועד, ביטוח ותיקונים קלים, כ-11,000 ש"ח, ונשארים 40,600 ש"ח, 3% נטו. למשקיע עם דירה: 675,000 ש"ח הון עצמי, 108,000 ש"ח מס רכישה וכ-45,000 ש"ח נלוות, כ-830,000 ש"ח מהבית. ועכשיו השאלה האמיתית: מי שקנה את הדירה הזאת ב-2022 שילם עליה כ-1,600,000 ש"ח. אתם קונים ממנו את ההפסד שלו, וזה יתרון, בתנאי שלא תצטרכו למכור בעצמכם בשנתיים הקרובות. את החישוב על העסקה שלכם עושים במחשבון התשואה, ואיך בונים תזרים שמחזיק גם בחודשים ריקים פירטתי בתזרים מזומנים מדירה להשקעה.
האם כדאי לקנות דירה בחריש: הסיכונים, ולמי זה מתאים
הסיכון הראשון והגדול: היצע. מחצית העיר להשכרה, אלפי דירות עוד בתוכנית, ואין מעסיק שיביא שוכרים חדשים בקצב הזה. השני: אין רכבת ואין תעסוקה, ולכן השוכר של חריש הוא שוכר שיעבור לחדרה או לפרדס חנה ברגע שיוכל להרשות לעצמו. השלישי: נזילות. כשתרצו למכור, תמכרו לצד עוד עשרות דירות זהות בבניינים סמוכים. הרביעי: מי שקנה ב-2022 והחזיק, עדיין בהפסד, וזה תזכורת שגם עיר שעולה 80% בארבע שנים יכולה לרדת 15% בשלוש.
אז למי כן כדאי לקנות דירה בחריש: למשקיע שקונה יד שנייה מ-2020 ואילך ממוכר שחייב למכור, במחיר של 12,000 עד 13,000 ש"ח למטר, בהון עצמי גבוה, עם תוכנית להחזיק עשור ועם שכירות שנבדקה בבניין עצמו. תשואה של 3% נטו על עיר שמחירה כבר ירד היא לא רעה. למי לא: למי שקונה על הנייר בפרויקט חדש בעיר (משלמים מחיר מלא ומתחרים בקבלן), למי שצריך למכור בתוך חמש שנים, למי שמאמין ל"חריש תחזור לעלות" בלי לדעת למה, ולמי שהדירה הזאת היא ההשקעה היחידה שלו.
מה אני בודקת לפני שקונים דירה בחריש
- כמה דירות להשכרה יש בבניין עכשיו. לא בעיר, בבניין. אם שלוש דירות זהות פנויות בכניסה שלכם, השכירות שלכם היא הנמוכה מהשלוש.
- למה המוכר מוכר. משקיע שקנה ב-2022 ומוכר היום מוכר בהפסד, ויש לו סיבה. הסיבה קובעת את המחיר שאפשר להשיג.
- מחיר למטר מול עסקאות רשומות. באתר רשות המסים בודקים מה נמכר באותו בניין בשנה האחרונה. בחריש הדירות דומות, ולכן ההשוואה הזאת מדויקת יותר מבכל עיר אחרת.
- עלויות הבניין. ועד בית עם מעלית, לובי וגינון, ותשלומים בזמן שהדירה ריקה. מבקשים דוח שנתי של הוועד.
- מה נבנה במרחק קילומטר. תוכניות בתוקף במינהל התכנון. את שאר הבדיקות, מהטאבו ועד הבנק, פירטתי ב27 הבדיקות לפני קניית דירה.
שאלות ותשובות
האם כדאי לקנות דירה בחריש להשקעה ב-2026?
לרוב המשקיעים לא: היצע גדול, אין תעסוקה ואין רכבת, ומחירים שיורדים שנה שלישית. למיעוט כן: מי שקונה יד שנייה ממוכר לחוץ במחיר נמוך, בהון עצמי גבוה, לעשור. תשואה נטו של כ-3% אפשרית, עליית ערך אינה מובטחת.
למה מחירי הדירות בחריש ירדו?
כי כמחצית הדירות בעיר נקנו על ידי משקיעים, ורבים מהם ניסו למכור או להשכיר באותו זמן, בעיר בלי מעסיק גדול שמביא שוכרים חדשים. מהשיא בסוף 2022 המחיר למטר ירד בכ-15% עד תחילת 2026.
מה התשואה על דירה בחריש?
ברוטו 3.5% עד 4% לפי מחירי 2026: דירת 4 חדרים ב-1,250,000 עד 1,500,000 ש"ח ושכירות של 4,000 עד 4,800 ש"ח. נטו, אחרי ועד בית גבוה וחודש ריק, כ-3%.
קניתי דירה בחריש ב-2021 או 2022, למכור?
אם הדירה מושכרת והתזרים מחזיק, מכירה היום מקבעת הפסד. אם התזרים שלילי והמשכנתא לוחצת, ההפסד רק גדל עם הזמן. זו החלטה על המספרים שלכם, לא על העיר, ואני עוברת עליה עם משקיעים באופן פרטני.
מה עדיף, חריש או חדרה?
חדרה יקרה יותר, עם תחנת רכבת, בית חולים ותעסוקה, ותשואה של כ-3%. חריש זולה יותר, עם תשואה מעט גבוהה, בלי רכבת ובלי תעסוקה, ועם היצע שממשיך לגדול. חדרה למי שרוצה שוכר יציב, חריש למי שקונה בזול ומוכן לחכות.
לפני שקונים בחריש, בודקים את הבניין ולא את העיר
האם כדאי לקנות דירה בחריש? לא "כן" ולא "לא", אלא תנאים. מי שקונה נכון קונה דירה ספציפית ממוכר ספציפי, במחיר שכבר ירד, עם שכירות שבדק בבניין עצמו ועם הון שלא דורש ממנו למכור. איך בוחרים דירה להשקעה ומשווים בין ערים, פירטתי במדריך דירה להשקעה. ומי שמצא דירה בחריש, או מחזיק כבר אחת ורוצה להחליט מה לעשות איתה, זה בדיוק מה שאני עושה בליווי משקיעים בנדל"ן.