מס שבח על דירה בירושה: מתי יש פטור, מתי משלמים, ומה עושים עם דירה שנייה שירשתם

מס שבח על דירה בירושה לא משולם ביום שמקבלים אותה: קבלת דירה בירושה אינה "מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן ביום שהדירה עוברת אליכם אין מס שבח ואין מס רכישה. השאלה מתעוררת כשמוכרים: אם המוריש היה ביום פטירתו בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, ואתם בן זוגו, צאצא שלו או בן זוג של צאצא, המכירה פטורה ממס שבח לפי סעיף 49ב(5), עד תקרת שווי של 5,008,000 ש"ח (התקרה לשנים 2024 עד 2027), וזה נכון גם אם יש לכם עשר דירות משלכם. אם למוריש הייתה יותר מדירה אחת, ולפי הפסיקה גם חלק מדירה נוספת מספיק, הפטור נופל, ומשלמים מס שבח לפי החישוב הליניארי מיום הרכישה המקורי של המוריש.

רוב המדריכים ברשת נעצרים כאן. אני רוצה לדבר על המצב השכיח אצל המשקיעים שאני מלווה: יש לכם דירת מגורים, ירשתם מאבא או מאמא דירה נוספת, והשאלה האמיתית היא לא "כמה מס", אלא "להשאיר אותה להשקעה או למכור". המס הוא רק אחד מארבעה שיקולים, ולפעמים הוא דווקא הפחות חשוב.

מס שבח על דירה בירושה: שלושת התנאים לפטור, ומה מפיל אותו

הפטור ממס שבח על דירה בירושה לפי סעיף 49ב(5) נבחן לפי מצבו של המוריש, לא שלכם. שלושה תנאים, וכולם חייבים להתקיים:

• הקרבה. המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא (ילד, נכד) או בן זוג של צאצא. אח שירש מאחיו לא נכנס לפטור הזה.
• דירה אחת בלבד. לפני פטירתו המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת. חלק מדירה נוספת, גם קטן, מונה כדירה, ובית המשפט כבר שלל פטור ליורשים בגלל זה.
• המוריש עצמו היה פטור. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור דירה יחידה.

שני דברים שכדאי לדעת על הפטור הזה: אין לו תאריך תפוגה, כלומר אפשר להשכיר את הדירה שנים ולמכור בפטור מאוחר יותר, כל עוד החוק לא ישתנה; ולפי סעיף 49ג(4), דירה שירשתם שמקיימת את תנאי הקרבה והדירה-היחידה של המוריש לא נספרת לכם כדירה נוספת כשתמכרו את דירת המגורים שלכם בפטור דירה יחידה. וגם: חלוקת העיזבון בין היורשים, כשאחד מקבל את הדירה והאחרים מקבלים נכסים אחרים מהעיזבון בלי כסף מבחוץ, אינה מכירה (סעיף 5(ג)(4)). ברגע שאח משלם לאח מכיסו, זו עסקה.

חישוב מס שבח ירושה כשאין פטור: הרווח נספר מיום הרכישה של המוריש

כשהמוריש נפטר אחרי 1 באפריל 1981, היורש נכנס לנעליו: יום הרכישה ושווי הרכישה לצורך המס הם של המוריש, לא של יום הפטירה (סעיף 26). זה עובד לשני הכיוונים. מצד אחד, השבח נמדד מהמחיר ההיסטורי ולכן גדול. מצד שני, בדירת מגורים שנרכשה לפני 2014 חל החישוב הליניארי המוטב: החלק היחסי של השבח שנצבר עד סוף 2013 פטור, ורק החלק מ-2014 ואילך חייב ב-25%. גם ההוצאות המוכרות של המוריש, אם יש קבלות, מנוכות משבח היורש.

דוגמה: דירה שההורים רכשו ב-1995 ונמכרת על ידי היורשים ב-2026, בשבח ריאלי של 1,500,000 ש"ח, כשלמוריש הייתה גם דירה שנייה ולכן אין פטור. תקופת הבעלות היא 31 שנים, מהן 19 עד סוף 2013 ו-12 מ-2014. החלק החייב הוא בקירוב 12 חלקי 31 מהשבח, כ-580,000 ש"ח, ומס של 25% עליו הוא כ-145,000 ש"ח. בלי הגנה ליניארית המס היה 375,000 ש"ח. זה ההבדל בין דירת ירושה ישנה לדירה שנרכשה לפני שנתיים, ולכן בדירת ירושה בודקים קודם כל את התאריכים.

מס שבח דירה שנייה בירושה: להשאיר להשקעה או למכור?

עכשיו לשאלה האמיתית. יש לכם דירה, ירשתם עוד אחת, והפטור ממס שבח על דירה בירושה מתקיים. יש לכם דירת השקעה שקיבלתם בלי מס רכישה, בלי הון עצמי ובלי משכנתא, ואופציה למכור אותה בפטור בכל זמן שתבחרו. זו נקודת פתיחה שמשקיע רגיל לא מקבל, ודווקא בגללה קל לקבל החלטה עצלה.

הטיעון להשאיר

אין עלות כניסה. דירה שנרכשת היום למשקיע עולה 8% מס רכישה מהשקל הראשון ועוד עלויות נלוות (המספרים המלאים במחשבון ההון העצמי), בעוד שהדירה הזאת כבר שלכם. שכר הדירה נכנס לתזרים מהחודש הראשון, ומכיוון שהפטור לא פוקע, אתם לא מאבדים אותו בכך שאתם מחכים. ההשכרה ממוסה כמו כל דירה: פטור עד התקרה החודשית, 10% או המסלול הרגיל.

הטיעון למכור

הדירה נבחרה על ידי ההורים שלכם לפי הצרכים שלהם לפני שלושים שנה, לא לפי הקריטריונים של דירה להשקעה: מיקום מול ביקוש שוכרים, מצב הבניין, ועד בית, גודל שמתאים לשוק. דירת 4 חדרים ישנה בקומה שלישית בלי מעלית שווה הרבה בשוק המכירה ומניבה מעט בשוק השכירות. ויש עוד שיקול: אם חלקכם בדירה שירשתם עולה על מחצית, היא נספרת לכם כדירה לעניין מס רכישה כשתקנו דירת מגורים אחרת, ומי שמתכנן לשפר דיור בשנים הקרובות צריך לעשות את החשבון הזה מול עורך דין לפני שמחליט להשאיר.

מה שמכריע: התשואה על השווי, לא על העלות

נניח דירת ירושה ששווה 2,000,000 ש"ח ומושכרת ב-5,000 ש"ח לחודש: 60,000 ש"ח בשנה, 3% ברוטו, וכ-2.4% נטו אחרי תחזוקה וחודש ריק. זה הכסף שמונח בדירה, וזו התשואה שלו, גם אם לא שילמתם עליו. האלטרנטיבה, למכור בפטור ולקנות במקומה דירה להשקעה שבחרתם, עולה: 8% מס רכישה על מיליון ש"ח הם 80,000 ש"ח, ועוד כ-40,000 ש"ח עורך דין, שמאות ותיווך על שתי העסקאות. כ-120,000 ש"ח, שנתיים של שכר דירה, רק כדי להחליף נכס. החלפה מוצדקת רק אם הדירה החדשה מניבה יותר או צפויה לעלות יותר בהפרש שמכסה את זה בתוך כמה שנים. במחשבון התשואה מכניסים את שווי השוק כמחיר הרכישה, וזה המספר שמשווים.

מה אני בודקת לפני החלטה על דירה שירשתם

• מסמכי הרכישה של המוריש. תאריך ושווי רכישה, חוזה, קבלות על שיפוצים. הם קובעים את החישוב הליניארי אם הפטור ייפול, ואת שווי הרכישה שלכם לעתיד.
• כמה דירות היו למוריש, כולל חלקים. רבע דירה שקיבל בירושה מאחותו לפני עשרים שנה מספיק כדי לבטל את הפטור שלכם.
• תשואה נטו על שווי השוק. אם היא נמוכה מ-2.5% ואין סיפור עתידי (פינוי-בינוי, רכבת קלה, שכונה שמתחדשת), אני שואלת למה להחזיק.
• מספר היורשים ומה כל אחד רוצה. שלושה אחים עם שלוש תוכניות זה לא נכס להשקעה, זה סכסוך בהמתנה. את החלוקה עושים בהסכם, מתוך העיזבון, לפני שמשכירים.
• התוכניות שלכם לדירת המגורים. שיפור דיור בשנים הקרובות משנה את חשבון מס הרכישה, ולפעמים מכריע לכיוון מכירה.

שאלות ותשובות

האם משלמים מס שבח על דירה בירושה כשמקבלים אותה?

לא. העברת דירה בירושה אינה מכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן ביום קבלת הירושה אין מס שבח ואין מס רכישה. מס שבח על דירה בירושה נבחן, אם בכלל, רק כשמוכרים.

יש לי דירה וירשתי דירה שנייה. אשלם מס שבח כשאמכור אותה?

לא, אם המוריש היה בעל דירה אחת בלבד, אתם בן זוג או צאצא שלו (או בן זוג של צאצא), והוא עצמו היה פטור אילו מכר. הפטור לפי 49ב(5) לא תלוי במספר הדירות שלכם, ותקף עד שווי של 5,008,000 ש"ח.

איך מחשבים מס שבח ירושה כשאין פטור?

נכנסים לנעלי המוריש: יום הרכישה ושווי הרכישה שלו הם שלכם. מהשבח הריאלי מנכים הוצאות מוכרות, מפעילים חישוב ליניארי אם הדירה נרכשה לפני 2014, ומשלמים 25% על החלק החייב. בני 60 ומעלה בודקים גם פריסה.

כמה זמן יש לי למכור דירה בירושה בפטור?

אין מגבלת זמן בסעיף 49ב(5). אפשר להשכיר את הדירה שנים ולמכור בפטור מאוחר יותר, כל עוד התנאים התקיימו ביום הפטירה והחוק לא שונה. זה מה שמאפשר להתייחס אליה כהשקעה ולא כמכירה דחופה.

ירשנו שלושה אחים ואחד רוצה לקנות את החלק של האחרים. יש מס?

אם האיזון נעשה מנכסי העיזבון בלבד, למשל אח מקבל את הדירה והאחרים מקבלים את הכסף והחסכונות של המוריש, זו חלוקה ולא מכירה. אם האח משלם לאחיו מכיסו, זו רכישה של שני שלישים מדירה, עם מס רכישה לרוכש ובדיקת מס שבח למוכרים.

דירה שקיבלתם היא עדיין השקעה שבוחרים

הפטור ממס שבח על דירה בירושה נותן לכם משהו נדיר: זמן להחליט בלי לחץ של מס. השתמשו בו כדי לבדוק את הדירה כאילו אתם שוקלים לקנות אותה היום במחיר השוק, כי זה בדיוק מה שאתם עושים כשאתם מחליטים להשאיר. איך בונים את התזרים של דירה כזאת פירטתי במדריך תזרים מזומנים מדירה להשקעה, ואת כל מה שקורה במס ביום המכירה במדריך מס שבח על דירה להשקעה. ומי שרוצה לעבור על ההחלטה, להשאיר או למכור ומה לקנות במקום, עם מישהי שראתה מאות דירות כאלה, זה בדיוק מה שאני עושה בליווי משקיעים בנדל"ן.

המידע כללי ונכון לספטמבר 2026; לפני פעולה בודקים מול עורך דין או יועץ מס. אין לראות בכתוב ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.